Due diligence imobiliária: O que conferir antes de comprar um imóvel

1. O que é due diligence imobiliária

Due diligence é a análise da documentação do imóvel e do vendedor antes da compra. O objetivo é responder a três perguntas: o vendedor pode vender? O imóvel está livre de problemas? Existe alguma dívida ou ação que possa atingir o comprador depois?

Ela vale para qualquer compra, mas pesa mais no imóvel usado, porque ele tem histórico: vários donos, financiamentos, reformas, inventários e, às vezes, dívidas. Em imóveis de alto padrão, em que o valor envolvido é alto, um problema descoberto depois do pagamento pode ser difícil e caro de resolver.

2. A matrícula: O documento mais importante

A matrícula é a "certidão de nascimento" do imóvel, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis. Peça sempre uma certidão atualizada, de inteiro teor, e leia com atenção:

• Quem é o proprietário: o nome na matrícula precisa ser o de quem está vendendo. Se o imóvel foi comprado e a escritura nunca foi registrada, o vendedor ainda não é o dono perante a lei.
• Ônus e garantias: hipoteca, alienação fiduciária (imóvel financiado), usufruto e servidões. Um imóvel financiado pode ser vendido, mas a quitação e a baixa da garantia precisam estar previstas no negócio.
• Penhoras, indisponibilidades e ações: averbações de penhora, de execução ou de ações que envolvem o imóvel são sinal de alerta.
• Descrição e área: a área e a construção descritas na matrícula devem corresponder ao imóvel que você está vendo. Ampliações e reformas que nunca foram averbadas podem dificultar o financiamento e a revenda.
• Restrições do loteamento: em muitos loteamentos, inclusive em Alphaville, há regras de uso e de construção registradas. Vale conhecê-las antes de comprar, principalmente se você pretende reformar.

Desde a Lei nº 13.097/2015, vale o chamado princípio da concentração na matrícula: em regra, situações que não constam da matrícula não podem ser opostas ao comprador de boa-fé (art. 54, § 1º). Por isso, o que está registrado ali é o ponto de partida de toda a análise.

3. O vendedor pode vender?

Um imóvel sem nenhum problema na matrícula ainda pode ter um problema na venda, se quem assina não tiver poderes para isso. Confira:

• Vendedor casado: em regra, a venda de imóvel exige a autorização do cônjuge, exceto no regime de separação absoluta de bens (Código Civil, art. 1.647). Confira o estado civil na certidão de casamento atualizada.
• Proprietário falecido: se o dono que consta na matrícula faleceu, a venda depende do inventário ou de autorização judicial. Não basta a assinatura de um dos herdeiros.
• Venda por procuração: confira se a procuração dá poderes específicos para vender aquele imóvel e se continua válida.
• Vendedor empresa: verifique quem pode assinar pela empresa, segundo o contrato social, e a situação da empresa.

4. Certidões: O que a lei dispensa e o que ainda vale a pena

Até poucos anos atrás, era comum reunir mais de dez certidões do vendedor antes da escritura. A Lei nº 14.382/2022 mudou esse cenário: para a validade do negócio e para caracterizar a boa-fé do comprador, não se exigem certidões forenses ou de distribuidores judiciais, nem outros documentos além dos previstos na Lei nº 7.433/1985 (art. 54, § 2º, da Lei nº 13.097/2015). Em 2024, a Lei nº 14.825 reforçou essa proteção ao incluir as constrições judiciais na lista do que precisa estar averbado na matrícula.

Isso não quer dizer que as certidões perderam a utilidade. A proteção da lei tem exceções, e duas delas pesam bastante:

• Dívidas tributárias do vendedor: pelo art. 185 do Código Tributário Nacional, presume-se fraudulenta a venda feita por quem já tem débito inscrito em dívida ativa, salvo se o devedor reservou bens suficientes para pagar a dívida. O STJ aplica essa presunção mesmo sem má-fé do comprador e mesmo sem nada na matrícula (Tema 290), entendimento mantido pela 2ª Turma no REsp 2.173.311.
• Falência do vendedor: a própria lei ressalva as regras da Lei de Falências (art. 54, § 1º, da Lei nº 13.097/2015).

Por isso, certidões de débitos federais, estaduais e municipais, trabalhistas e dos distribuidores cíveis continuam sendo uma forma eficiente de medir o risco do negócio. Se aparecer alguma ação ou dívida, o próximo passo é entender o tamanho dela em relação ao patrimônio do vendedor e decidir, com segurança, se vale seguir.

5. Dívidas que acompanham o imóvel

Algumas dívidas não ficam com o vendedor: elas seguem o imóvel e podem ser cobradas do novo dono.

IPTU

Pelo art. 130 do Código Tributário Nacional, os impostos sobre o imóvel passam para o comprador, salvo quando conste do título a prova de sua quitação. Na prática, peça a certidão negativa de débitos de IPTU da prefeitura e confira se ela foi mencionada na escritura.

Condomínio

O Código Civil determina que quem compra uma unidade em condomínio responde pelas dívidas do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros (art. 1.345). Peça uma declaração de quitação emitida pela administração do condomínio, assinada pelo síndico ou pela administradora.

Associação de moradores em loteamentos

Muitos residenciais de Alphaville são loteamentos de acesso controlado administrados por associações. O Supremo Tribunal Federal decidiu que, depois da Lei nº 13.465/2017, o novo comprador de lote pode ser obrigado a contribuir com a associação quando o ato constitutivo da obrigação estiver registrado no Registro de Imóveis (Tema 492). Antes de comprar, vale confirmar se existe esse registro, quanto é a contribuição e se o vendedor está em dia.

6. O imóvel na prática

Além dos papéis, confira a situação real do imóvel:

• Construção regularizada: veja se a construção e as ampliações têm habite-se e estão averbadas na matrícula. Obras irregulares podem gerar multa e exigir regularização depois.
• Imóvel alugado: se houver inquilino, ele tem direito de preferência para comprar o imóvel nas mesmas condições oferecidas a você (Lei nº 8.245/1991, art. 27). Confira também como e quando o imóvel será desocupado.
• Vistoria: estado da estrutura, instalações, infiltrações e o que fica no imóvel (armários, equipamentos) precisam estar descritos no contrato.

7. O passo a passo antes de fechar

1. Peça a matrícula atualizada logo no início da negociação, antes de qualquer pagamento.
2. Reúna os documentos do vendedor: documento de identidade, certidão de casamento ou nascimento atualizada e, se for empresa, o contrato social.
3. Levante as certidões e as dívidas do imóvel: IPTU, condomínio e, se for o caso, associação de moradores.
4. Proteja o sinal: se precisar pagar antes de concluir a análise, assine um compromisso que condicione o negócio ao resultado dela e preveja a devolução do valor se algum problema aparecer. Veja como revisamos esses contratos em Contratos Imobiliários.
5. Registre a escritura: a propriedade só se transfere com o registro no Cartório de Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245). Assinar a escritura e não registrar deixa você exposto aos problemas do vendedor.

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso. Cada negócio tem particularidades que podem mudar os riscos e os documentos necessários.