Imóvel novo com defeito: Até quando posso cobrar a construtora?

1. O que é vício construtivo

Vício construtivo é um defeito que vem da própria obra: do projeto, dos materiais ou da forma como o imóvel foi executado. Os exemplos mais comuns em imóveis novos são infiltrações e manchas de umidade, rachaduras e fissuras, vazamentos na rede hidráulica, problemas na instalação elétrica, falhas de impermeabilização e pisos ou revestimentos que se soltam.

Alguns defeitos são aparentes, ou seja, dá para ver na vistoria de entrega. Outros são ocultos e só aparecem com o uso, depois de meses ou anos, como a infiltração que surge na primeira temporada de chuvas. Essa diferença muda a contagem de alguns prazos, como você vai ver adiante.

Nem todo problema é culpa da construtora. Desgaste natural, falta de manutenção e reformas feitas pelo próprio morador podem ser apontados por ela como causa do dano. Por isso, provar a origem do defeito é parte central de qualquer reclamação.

2. A garantia de cinco anos do Código Civil

O Código Civil prevê que, nas construções consideráveis, como edifícios, o construtor "responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo" (art. 618).

Ao analisar esse artigo, o Superior Tribunal de Justiça explicou que o prazo de cinco anos é de garantia: é o período em que a construtora responde pelos defeitos que surgirem. Nas palavras do tribunal, "não se trata, pois, de prazo prescricional ou decadencial" (REsp 1.534.831/DF, 3ª Turma, julgado em 20/02/2018). Em outras palavras, os cinco anos não são o prazo final para você entrar na Justiça.

3. Os prazos que mais confundem: 90 dias, 180 dias e 10 anos

90 dias do Código de Defesa do Consumidor

Para bens duráveis, como o imóvel, o direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em noventa dias (art. 26, II, do CDC), contados da entrega efetiva (art. 26, § 1º). Quando o vício é oculto, "o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito" (art. 26, § 3º).

Um ponto importante: a reclamação feita por você à construtora, desde que comprovada, impede que esse prazo corra até a resposta negativa dela (art. 26, § 2º, I). É mais um motivo para reclamar sempre por escrito.

180 dias do Código Civil

O mesmo art. 618 do Código Civil diz que decai do direito "o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito" (parágrafo único).

10 anos para a indenização

No mesmo julgamento citado acima, o STJ separou esses prazos curtos do pedido de indenização. Para o tribunal, o prazo de 90 dias do CDC se relaciona ao período para exigir na Justiça as alternativas previstas no próprio Código, como a substituição do produto, e não se confunde com o prazo para pedir indenização. A indenização segue outra regra:

"Aplica-se o prazo prescricional do art. 205 do CC/02 às ações indenizatórias por danos materiais decorrentes de vícios de qualidade e de quantidade do imóvel adquirido pelo consumidor e não o prazo decadencial estabelecido pelo art. 26 do CDC."

O art. 205 do Código Civil fixa o prazo geral de dez anos. Isso não significa que vale a pena esperar: o momento em que cada prazo começa a correr depende do caso, e quanto mais tempo passa, mais difícil fica provar que o defeito veio da obra.

4. O que você pode pedir à construtora

O primeiro caminho costuma ser exigir o reparo. O Código de Defesa do Consumidor prevê que, se o vício não for sanado em até trinta dias, o consumidor pode exigir, à sua escolha, a substituição do produto, "a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos" ou "o abatimento proporcional do preço" (art. 18, § 1º).

Na prática, em imóveis, os pedidos mais frequentes são:

• Reparo dos defeitos, feito pela construtora ou custeado por ela.
• Indenização por danos materiais, como o valor gasto com consertos, móveis e objetos danificados pela infiltração ou aluguel de outro imóvel durante a obra de reparo.
• Abatimento do preço, quando o defeito reduz o valor do imóvel.
• Em casos graves, a discussão sobre o desfazimento do contrato.

O que cabe no seu caso depende da gravidade do defeito, das provas e de como a construtora respondeu às reclamações.

5. E as áreas comuns do condomínio?

Quando o defeito está na fachada, na garagem, no telhado ou em outras áreas comuns, a reclamação costuma ser conduzida pelo condomínio, representado pelo síndico, com aprovação da assembleia quando for necessário. Se o problema da área comum causa dano dentro da sua unidade, como uma infiltração que vem da cobertura, vale registrar também a sua reclamação individual.

6. Manutenção: O argumento mais usado pela construtora

Ao receber uma reclamação, é comum a construtora alegar que o dano veio de falta de manutenção, mau uso ou reforma feita pelo morador. Para não perder força nessa discussão:

• Siga o manual do proprietário entregue com o imóvel e guarde os comprovantes das manutenções feitas.
• Antes de reformar, peça autorização quando o manual exigir e guarde o projeto da reforma.
• Se o defeito apareceu antes de qualquer reforma, registre isso com fotos e datas.

7. O passo a passo

1. Documente o defeito. Fotos e vídeos com data, mostrando o problema e a evolução dele ao longo do tempo.
2. Reclame por escrito. Use os canais oficiais da construtora, como o SAC, a assistência técnica ou o e-mail, e guarde o número de protocolo.
3. Guarde as respostas. Visitas técnicas, prazos prometidos e recusas por escrito são provas importantes.
4. Busque um laudo técnico. Um engenheiro pode apontar a origem do defeito e se ele vem da obra.
5. Não apague a prova. Antes de consertar por conta própria, documente tudo. Se o reparo for urgente, guarde notas fiscais e registros do antes e depois.
6. Busque orientação jurídica. Com o contrato, as fotos e o laudo, é possível avaliar os prazos e o melhor pedido para o seu caso.

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu contrato. Cada caso tem particularidades que podem mudar os direitos e os valores envolvidos.