Juros de obra depois do prazo de entrega: Posso pedir de volta?

1. O que são os juros de obra

Quando você compra um imóvel na planta e assina o financiamento ainda durante a construção, o banco não libera todo o dinheiro de uma vez. Ele repassa os recursos à construtora aos poucos, conforme a obra avança. Enquanto isso, você paga ao banco uma parcela mensal sobre o valor já liberado, chamada de juros de obra, taxa de evolução de obra ou encargos da fase de construção.

O ponto que mais surpreende os compradores: nessa fase, em regra, a parcela cobre juros, atualização e taxas, mas não amortiza a dívida. A amortização, isto é, o pagamento que realmente reduz o saldo devedor, costuma começar só depois que a obra termina e o financiamento muda de fase.

Por isso o atraso pesa tanto no bolso. Cada mês a mais de obra é mais um mês pagando juros sem reduzir o que você deve e, quase sempre, pagando também aluguel em outro lugar.

2. O que o STJ decidiu no Tema 996

Em 2019, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça julgou o assunto em regime de recursos repetitivos (REsp 1.729.593/SP, Tema 996), em contratos de compra de imóvel na planta do Programa Minha Casa, Minha Vida. Uma das teses firmadas foi esta:

"É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância."

Em outras palavras: o comprador não pode continuar arcando com os juros de obra depois que a data de entrega prometida, somada à tolerância, já passou. Se a obra atrasou, esse custo extra é consequência do atraso, e não deve ficar com quem comprou.

No mesmo julgamento, o STJ firmou outros entendimentos que costumam aparecer junto:

• Prazo de entrega certo. O contrato deve trazer um prazo de entrega claro, que não pode ficar vinculado à liberação do financiamento ou a outro negócio, com exceção da tolerância.
• Prejuízo presumido. Passado o prazo com a tolerância, o prejuízo do comprador pela privação do uso do imóvel é presumido e pode ser indenizado na forma de aluguel mensal, com base no aluguel de um imóvel semelhante.
• Troca do índice de correção. Depois do prazo, o saldo devedor deixa de ser corrigido por índice setorial da construção (como o INCC) e passa a ser corrigido pelo IPCA, salvo se o IPCA for mais gravoso ao consumidor.

Um cuidado importante: as teses do Tema 996 foram fixadas em contratos do Minha Casa, Minha Vida. Em contratos fora do programa, a discussão sobre os juros de obra também é possível, mas depende da análise do contrato e das regras do Código de Defesa do Consumidor aplicáveis ao caso.

3. Como saber se você pagou além do prazo

A conferência é mais simples do que parece. Você vai precisar de dois documentos: o contrato com a construtora e o extrato (ou demonstrativo) do financiamento no banco.

1. Encontre a data de entrega no contrato. Normalmente ela está no quadro-resumo ou em uma cláusula sobre o prazo de conclusão da obra.
2. Some a tolerância. Se o contrato prevê tolerância (em regra, até 180 dias), acrescente esse período. O resultado é a data limite.
3. Veja até quando houve cobrança na fase de obra. No extrato do banco, identifique as parcelas da fase de construção e a data em que começou a fase de amortização.
4. Compare as datas. As parcelas de juros de obra pagas depois da data limite são as que podem ser discutidas.

Exemplo simples: a entrega estava prevista para 31 de janeiro, com 180 dias de tolerância, o que leva a data limite para o fim de julho. Se o banco cobrou juros de obra até dezembro, as parcelas de agosto a dezembro foram pagas depois do prazo.

4. De quem cobrar a devolução

Os juros de obra são pagos ao banco, mas quem deu causa ao atraso foi a construtora. Por isso, em regra, o pedido de restituição é dirigido à construtora, responsável por cumprir o prazo de entrega. A participação do banco no processo depende do papel que ele teve no contrato e precisa ser avaliada caso a caso.

Vale lembrar que a restituição dos juros de obra é uma cobrança diferente da multa ou da indenização pelo atraso. Por isso, ela merece ser analisada à parte, junto com os outros direitos do seu caso.

5. Erros comuns que podem custar caro

• Parar de pagar o banco por conta própria. Deixar de pagar as parcelas pode gerar inadimplência no financiamento. O caminho é discutir a cobrança, não suspendê-la sem orientação.
• Assinar aditivo com novo prazo de entrega. Um termo aditivo que muda a data de entrega pode afetar o cálculo de tudo o que é devido pelo atraso. Leia com atenção antes de assinar.
• Jogar fora os comprovantes. Extratos, boletos e comprovantes de pagamento são a base para calcular o valor a ser restituído.
• Deixar o tempo passar. Existem prazos legais para cobrar esses valores na Justiça. Quanto antes o caso for analisado, mais opções você tem.

6. E se o imóvel já foi entregue?

Mesmo depois de receber as chaves, ainda é possível discutir os juros de obra pagos durante o período de atraso, desde que dentro dos prazos legais. Muitos compradores só percebem a cobrança indevida quando o financiamento entra na fase de amortização e eles comparam as datas. Se esse é o seu caso, guarde o contrato e os extratos e peça uma análise.

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu contrato. Cada caso tem particularidades que podem mudar os direitos e os valores envolvidos.