Construtora atrasou a entrega do imóvel: O que fazer?

1. Primeiro, confirme se o atraso já está configurado

Quase todo contrato de imóvel na planta tem duas datas importantes: a data prevista de entrega e a cláusula de tolerância. A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, permite que a construtora atrase a entrega em até 180 dias corridos sem penalidade, mas só se esse prazo estiver previsto no contrato de forma clara e destacada.

Na prática, o atraso "conta" a partir do dia seguinte ao fim da tolerância. Exemplo: se a entrega estava prevista para 31 de março e o contrato prevê 180 dias de tolerância, a construtora está em atraso a partir do fim de setembro.

Atenção a dois detalhes que costumam passar despercebidos:

• A entrega é das chaves, não do "habite-se". A obra concluída no papel não encerra o atraso se você ainda não recebeu a posse do imóvel.
• Justificativas genéricas não estendem o prazo. Chuva, falta de mão de obra ou alta no preço de materiais são riscos da própria atividade da construtora e, em regra, não servem de desculpa para descumprir a data.

2. Você tem dois caminhos, e eles não se somam

Configurado o atraso, a lei dá ao comprador a escolha entre duas saídas. Vale entender as duas antes de decidir.

Caminho A: Cancelar o contrato e receber tudo de volta

Se você não quer mais o imóvel, pode pedir a resolução do contrato. Nesse caso, a Lei do Distrato prevê a devolução de todos os valores pagos, além da multa estabelecida no contrato, em até 60 dias corridos após o cancelamento, com correção monetária.

Aqui está a diferença mais importante em relação a uma desistência comum: quando você desiste sem culpa da construtora, ela pode reter parte do que foi pago. Quando o cancelamento acontece por culpa da construtora, como no atraso, a devolução deve ser integral. É o que diz também a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.

Caminho B: Ficar com o imóvel e ser indenizado

Se ainda faz sentido seguir com a compra, você pode manter o contrato e cobrar uma indenização de 1% do valor efetivamente pago à construtora, para cada mês de atraso, calculada proporcionalmente aos dias e corrigida monetariamente.

Exemplo simples: quem já pagou R$ 200.000 e está com 8 meses de atraso (depois da tolerância) teria, como referência, cerca de R$ 16.000 de indenização, sem contar correção.

Uma observação: a lei diz que a multa do caminho A e a indenização do caminho B não são cumulativas. Por isso a escolha entre um e outro precisa ser feita com calma, olhando os números do seu caso.

3. Outros direitos que muita gente não cobra

Além da escolha principal, o Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimentos que protegem o comprador em situações bem comuns:

• Juros de obra depois do prazo. Se você financiou o imóvel na planta, é considerado ilícito cobrar do comprador os chamados "juros de obra" (ou encargo equivalente) depois do prazo de entrega, já incluída a tolerância (Tema 996 do STJ). Vale conferir o extrato do financiamento.
• Aluguel pelo tempo sem o imóvel. A Justiça reconhece que o comprador que não recebeu o imóvel no prazo sofre prejuízo pela privação do uso do bem, que pode ser indenizado com base no valor de aluguel de um imóvel semelhante. Em regra, porém, essa indenização não se soma à multa contratual pelo atraso quando a multa já tem valor equivalente ao aluguel (Tema 970 do STJ).
• Correção do saldo devedor. Reajustes aplicados sobre as parcelas durante o período de atraso também merecem revisão.

E o dano moral? O entendimento dominante é que o simples atraso, sozinho, não gera dano moral. Ele pode ser reconhecido em situações excepcionais, quando o atraso causa consequências mais graves, e isso depende das provas de cada caso.

4. O passo a passo para agir a partir de hoje

1. Separe os documentos. Contrato (ou promessa de compra e venda), comprovantes de todos os pagamentos, anúncios e folhetos com a data prometida, memorial descritivo e, se houver financiamento, os extratos do banco.
2. Registre tudo por escrito. Converse com a construtora por e-mail ou pelos canais oficiais com número de protocolo. Ligações sem registro não servem de prova.
3. Não assine aditivos com pressa. É comum a construtora propor um "termo aditivo" com um novo prazo de entrega ou um acordo com desconto na multa. Assinar pode significar abrir mão de parte dos seus direitos.
4. Decida entre cancelar ou manter. Coloque na ponta do lápis: quanto já foi pago, quanto falta, quanto tempo de atraso existe e se o imóvel ainda atende ao que você precisa.
5. Negocie ou vá à Justiça. Muitos casos se resolvem com uma notificação extrajudicial bem fundamentada. Quando a construtora não aceita um acordo justo, a ação judicial é o caminho para garantir o que a lei prevê.

5. E se o meu contrato é anterior a 2018?

A Lei do Distrato vale para contratos assinados a partir de 28 de dezembro de 2018. Para contratos mais antigos, a solução vem do Código de Defesa do Consumidor e do entendimento consolidado dos tribunais, que, na maior parte dos casos, também garante a devolução integral quando o desfazimento acontece por culpa da construtora. O cálculo e os caminhos podem mudar, por isso é importante analisar o contrato específico.

6. Quanto tempo eu tenho para agir?

Existem prazos legais para cobrar esses direitos na Justiça, e deixar o tempo passar pode reduzir as opções disponíveis. Além disso, quanto antes o caso for avaliado, mais espaço existe para uma negociação, especialmente se a construtora ainda estiver com a obra em andamento e interessada em evitar um processo.

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu contrato. Cada caso tem particularidades que podem mudar os direitos e os valores envolvidos.