Taxa de corretagem no imóvel na planta: Posso pedir de volta?

1. O que é a taxa de corretagem e por que você pagou

A comissão de corretagem é a remuneração do corretor ou da imobiliária que intermediou a venda. Em imóveis na planta, ela costuma ficar entre 4% e 6% do preço, o que, em um imóvel de R$ 400.000, pode passar de R$ 20.000.

Quem contrata a imobiliária para vender as unidades é a construtora. Mesmo assim, por muitos anos, tornou-se prática comum transferir esse custo ao comprador, muitas vezes sem deixar isso claro: o cliente achava que estava pagando a entrada do imóvel, quando, na verdade, parte do valor ia para a imobiliária.

2. O que o STJ decidiu sobre a corretagem

Em 2016, o Superior Tribunal de Justiça julgou o tema em caráter repetitivo (Tema 938), com efeito para todo o país, e firmou três entendimentos:

• A corretagem pode ser repassada ao comprador, desde que ele seja previamente informado do preço total da unidade, com o valor da comissão destacado.
• A cobrança de SATI é abusiva. O STJ considerou abusiva a cobrança, pela vendedora, de serviço de assessoria técnico-imobiliária, ou de atividade congênere, vinculado à celebração do contrato.
• O prazo para pedir a devolução é de 3 anos (prescrição trienal), tanto para a corretagem quanto para a taxa SATI, quando o pedido se baseia na abusividade da cobrança.

Ou seja: a corretagem não é ilegal por si só. O que torna a cobrança indevida é a falta de transparência. Se o comprador não sabia, no momento da compra, quanto estava pagando de comissão e para quem, ele pode pedir o valor de volta.

Além disso, nos contratos celebrados sob a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), o quadro-resumo deve informar o valor da corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário.

3. Sinais de que a cobrança pode ter sido irregular

Vale analisar o seu caso com atenção se você reconhece alguma destas situações:

• O valor da comissão não aparece no contrato, na proposta ou no quadro-resumo.
• O preço anunciado era um, mas a soma do que você pagou (contrato mais pagamentos ao corretor) ficou maior.
• No estande, você fez pagamentos separados, em cheque, Pix ou boleto, para pessoas ou empresas diferentes da construtora, sem explicação clara do que eram.
• Algum recibo fala em "assessoria", "SATI", "taxa de análise de crédito" ou serviço parecido.
• Você acreditava que todos os valores pagos no dia da assinatura seriam abatidos do preço do imóvel.

4. O prazo para pedir: Depende do fundamento

O prazo depende do fundamento do pedido:

• Cobrança abusiva da corretagem ou da SATI: quando o pedido se baseia na abusividade da transferência desses encargos ao comprador, o Tema 938 do STJ estabelece prazo prescricional de 3 anos.
• Resolução do contrato por atraso na entrega: quando a restituição da corretagem decorre do desfazimento do contrato por atraso imputável à construtora ou incorporadora, aplica-se o prazo de 10 anos definido pelo STJ no Tema 1.099, contado da data em que o comprador teve ciência da recusa de restituição integral dos valores pagos.

Como cada fundamento tem um prazo diferente, vale analisar o caso concreto antes de concluir que o direito se perdeu.

5. Quem deve devolver: A construtora ou a imobiliária?

Muitos compradores acham que só podem cobrar a imobiliária, que muitas vezes já nem existe mais. O STJ reconhece, no Tema 939, a legitimidade da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição da comissão de corretagem e da SATI quando a demanda questiona a abusividade da transferência desses encargos ao consumidor.

6. E se o contrato for desfeito?

A corretagem também entra na conta quando a compra é cancelada, e o resultado depende do motivo:

• Desistência do comprador: se a corretagem foi informada corretamente, a Lei do Distrato permite que a construtora a desconte integralmente do valor a devolver. Explicamos as regras no artigo Desisti do imóvel na planta: Quanto recebo de volta?
• Arrependimento em até 7 dias após a compra no estande ou fora da sede da construtora: a devolução é de todos os valores pagos, inclusive a corretagem.
• Rescisão por culpa da construtora, como nos casos de atraso na entrega do imóvel: reconhecida a resolução do contrato por responsabilidade da construtora ou incorporadora, a restituição dos valores pagos pode abranger a comissão de corretagem. Nessa hipótese, o STJ estabeleceu que o pedido de restituição da corretagem está sujeito ao prazo prescricional de 10 anos, contado da ciência da recusa de restituição integral (Tema 1.099). Veja mais em Construtora atrasou a entrega do imóvel: O que fazer?

7. Comprou um imóvel usado?

As regras acima tratam de imóveis na planta, vendidos por construtoras e incorporadoras. Na compra de um imóvel usado, entre particulares, quem paga a corretagem é definido no contrato com a imobiliária e na negociação entre as partes. Nesse caso, a análise é diferente e depende do que foi combinado.

8. O passo a passo para pedir a devolução

1. Reúna os documentos. Contrato, proposta de compra, quadro-resumo e todos os comprovantes de pagamento do dia da assinatura, inclusive os feitos ao corretor ou à imobiliária.
2. Confira as datas. Anote quando cada pagamento foi feito e, se houve pedido de devolução à construtora, quando ela recusou a restituição integral. Essas datas definem o prazo aplicável.
3. Verifique se o valor estava destacado. Procure no contrato e na proposta se a comissão aparece separada do preço, com o valor e o nome de quem recebeu.
4. Busque a análise de uma advogada. Cada contrato tem uma redação diferente, e um detalhe pode definir se a cobrança foi regular ou não.
5. Notifique ou acione a Justiça. Em alguns casos é possível resolver por acordo; quando não há acordo, o pedido é feito judicialmente contra a construtora, com correção monetária e juros.

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu contrato. Cada caso tem particularidades que podem mudar os direitos e os valores envolvidos.