Desisti do imóvel na planta: Quanto recebo de volta?

1. Primeiro: De quem é a "culpa" pela desistência?

Essa é a pergunta que muda tudo. A lei trata de forma bem diferente duas situações:

• Desistência por culpa da construtora: atraso na entrega além do prazo de tolerância, obra paralisada, imóvel diferente do prometido. Aqui a devolução deve ser integral, com correção. Explicamos esse caso em detalhes no artigo Construtora atrasou a entrega do imóvel: O que fazer?
• Desistência por decisão do comprador: mudança de planos, perda de renda, financiamento negado, arrependimento. Aqui a construtora pode descontar uma parte do que recebeu, e é sobre esse caso que falamos a seguir.

Na prática, a fronteira entre os dois nem sempre é óbvia. Muitos compradores que acham que "desistiram" na verdade têm um descumprimento da construtora a seu favor, e isso muda completamente o valor a receber.

2. Quanto a construtora pode reter

Para contratos assinados a partir de 28 de dezembro de 2018, a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) define o que pode ser descontado quando o comprador desiste:

• A comissão de corretagem, integralmente.
• Uma multa (pena convencional) de até 25% do valor pago, na regra geral.
• Uma multa de até 50% do valor pago, se o empreendimento estiver submetido ao patrimônio de afetação, um regime que separa o dinheiro de cada obra do restante da construtora. Vale conferir no contrato ou na matrícula do imóvel se é o seu caso.

Esses percentuais são limites máximos. Uma cláusula que preveja retenção acima deles é abusiva, e mesmo dentro do limite o valor pode ser discutido conforme as circunstâncias do caso.

E se você já estava morando no imóvel?

Se o imóvel já tinha sido entregue e você usou o bem, a lei permite descontar também os impostos e as cotas de condomínio do período, além de uma taxa de fruição de 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato. Para quem ainda não recebeu as chaves, esses descontos não se aplicam.

Exemplo prático

Imagine que você pagou R$ 80.000 à construtora, fora a corretagem:

• Sem patrimônio de afetação, com multa de 25%: a construtora pode reter até R$ 20.000 e devolver pelo menos R$ 60.000.
• Com patrimônio de afetação, com multa de 50%: pode reter até R$ 40.000 e devolver pelo menos R$ 40.000.

A diferença entre um cenário e outro é de R$ 20.000, por isso vale entender exatamente em qual situação o seu contrato se encaixa antes de aceitar qualquer proposta.

3. Em quanto tempo o dinheiro volta

A Lei do Distrato também definiu prazos para a devolução, que dependem do regime do empreendimento:

• Com patrimônio de afetação: em até 30 dias depois da emissão do habite-se (ou documento equivalente) da obra.
• Sem patrimônio de afetação: em parcela única, 180 dias depois do desfazimento do contrato.
• Se a unidade for revendida antes disso: o valor deve ser pago em até 30 dias da revenda.

Os valores devem ser devolvidos com correção monetária pelo índice previsto no contrato.

4. A comissão de corretagem pode mesmo ser descontada?

Pode, mas com uma condição. O Superior Tribunal de Justiça entende que é válido transferir ao comprador o pagamento da corretagem desde que ele tenha sido informado previamente do preço total, com o valor da comissão destacado (Tema 938). Se a corretagem foi embutida no preço sem essa informação clara, a cobrança pode ser questionada.

5. Comprou no estande? Você tem 7 dias para se arrepender

Contratos assinados em estandes de vendas ou fora da sede da construtora dão ao comprador o direito de arrependimento em até 7 dias, com a devolução de todos os valores pagos, inclusive a comissão de corretagem. O arrependimento deve ser comunicado dentro desse prazo por carta registrada com aviso de recebimento, como exige a lei.

6. E os contratos assinados antes de dezembro de 2018?

Para eles, os percentuais da Lei do Distrato não se aplicam automaticamente. Aplicam-se o Código de Defesa do Consumidor e o entendimento dos tribunais: pela Súmula 543 do STJ, a devolução deve ser imediata, parcial quando quem desiste é o comprador, e integral quando a culpa é da construtora. Nesses contratos, a Justiça costuma admitir retenções bem menores que as da lei nova, analisadas caso a caso.

7. O passo a passo antes de desistir

1. Leia o quadro-resumo do contrato. A Lei do Distrato obriga os contratos de imóvel na planta a ter um quadro-resumo com as consequências da desistência, as multas e os prazos de devolução, que variam conforme o empreendimento tenha ou não patrimônio de afetação.
2. Verifique se há alguma falha da construtora. Atraso, mudança no projeto ou cobrança indevida: qualquer descumprimento pode transformar uma desistência comum em rescisão por culpa dela.
3. Reúna os comprovantes. Todos os pagamentos, inclusive o da corretagem, e as comunicações com a construtora.
4. Não assine o distrato padrão sem análise. O termo de distrato costuma trazer uma cláusula de "quitação geral", que impede cobranças futuras. Depois de assinado, é muito mais difícil rever os valores.
5. Negocie com números na mão. Sabendo exatamente quanto a lei permite reter, a negociação fica muito mais equilibrada, e, se não houver acordo, a Justiça é o caminho.

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu contrato. Cada caso tem particularidades que podem mudar os direitos e os valores envolvidos.