Distrato por culpa da construtora: Recebo tudo o que paguei?

1. Desistência ou culpa da construtora: Por que a diferença importa

Quando é o comprador quem desiste, a Lei nº 4.591/1964, com as regras da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), permite que a construtora faça descontos: multa de até 25% da quantia paga, ou até 50% se houver patrimônio de afetação, além da corretagem e de outros encargos. Explicamos esses limites em Desisti do imóvel na planta: Quanto recebo de volta?

Quando o contrato termina porque a construtora não cumpriu a parte dela, a lógica se inverte. Quem deu causa ao fim do negócio foi ela, e não faz sentido que o comprador arque com uma multa por isso. O Superior Tribunal de Justiça resume essa regra na Súmula 543:

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."

2. Quando a culpa é da construtora

Atraso além do prazo de tolerância

É o caso mais comum. A lei admite uma tolerância de até 180 dias corridos depois da data prevista para a conclusão do empreendimento, desde que ela esteja prevista no contrato de forma clara e destacada (art. 43-A). Dentro desse prazo, o atraso não autoriza o desfazimento do contrato nem gera multa.

Passado esse prazo, e desde que você não tenha dado causa ao atraso, a lei permite que você peça a resolução do contrato (art. 43-A, § 1º). Para saber se o seu caso já passou da tolerância, veja Construtora atrasou a entrega do imóvel: O que fazer?

Outros descumprimentos do contrato

O atraso não é a única hipótese. O Código Civil prevê que "a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos" (art. 475). Situações como a paralisação da obra ou a entrega de um imóvel diferente do prometido em pontos relevantes podem ser discutidas como descumprimento da construtora. Cada caso depende do que está no contrato e das provas disponíveis.

3. O que a lei prevê na devolução

No atraso além da tolerância, a resolução do contrato vem acompanhada, nos termos da lei, "da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução" (art. 43-A, § 1º). Na prática, confira estes pontos:

• Todos os valores pagos: entrada, parcelas mensais e parcelas intermediárias, sem as retenções que valem para a desistência.
• Correção monetária: os valores devem ser corrigidos pelo índice previsto no contrato para as parcelas do preço (art. 43-A, § 1º, combinado com o art. 67-A, § 8º).
• Multa contratual: a lei fala na multa estabelecida no contrato. Se o contrato só prevê multa para o caso de o comprador não pagar, o STJ definiu que, "havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor" (Tema 971).
• Prazo: até 60 dias corridos contados da resolução, e não os prazos mais longos previstos para a desistência.
• Comissão de corretagem: quando o contrato é desfeito por atraso da construtora, a restituição da corretagem também pode ser pedida a ela. Veja Taxa de corretagem no imóvel na planta: Posso pedir de volta?

4. Desfazer ou manter o contrato?

Nem sempre desfazer o contrato é a melhor saída. Se você ainda quer o imóvel, a lei prevê outro caminho: manter o contrato e receber, na entrega, uma indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, proporcional aos dias e corrigida pelo índice do contrato (art. 43-A, § 2º).

As duas multas não se somam: a lei proíbe cumular a multa pelo atraso com a multa da resolução do contrato (art. 43-A, § 3º). A escolha depende do seu momento, do quanto já foi pago, do estágio da obra e do valor do imóvel hoje. Se você mantém o contrato, também vale conferir se está pagando juros de obra depois do prazo: Juros de obra depois do prazo de entrega: Posso pedir de volta?

5. E se o contrato for anterior a dezembro de 2018?

As regras do art. 43-A vieram com a Lei do Distrato, em vigor desde 28 de dezembro de 2018. Para contratos anteriores, valem o Código de Defesa do Consumidor e a Súmula 543 do STJ, citada acima: em caso de culpa exclusiva da construtora, a restituição das parcelas pagas deve ser imediata e integral.

6. Cuidado com o distrato "de desistência"

Em alguns casos, a construtora apresenta um termo de distrato em que o cancelamento aparece como "desistência" ou "rescisão por iniciativa do adquirente", com retenção de parte do valor pago, mesmo quando o motivo real é o atraso. Como a lei permite que o distrato traga condições próprias, assinar esse documento sem análise pode significar aceitar menos do que a lei prevê para o seu caso. Explicamos o que conferir em A construtora ofereceu um acordo de distrato: Devo assinar?

7. Não deixe para depois

Os prazos para pedir valores na Justiça variam conforme o pedido. Para a corretagem, por exemplo, o STJ fixou que o pedido de restituição dirigido à incorporadora, fundado na resolução do contrato por atraso na entrega, prescreve em 10 anos, contados da ciência da recusa de restituição integral (Tema 1.099). Outros pedidos podem ter prazos diferentes, e, com o tempo, comprovantes e mensagens se perdem. O ideal é avaliar o caso assim que o problema aparece.

8. O passo a passo

1. Confira o contrato. Veja a data prevista para a conclusão da obra e se a cláusula de tolerância está escrita de forma clara e destacada.
2. Reúna os comprovantes. Entrada, parcelas, intermediárias, corretagem e qualquer outro valor pago à construtora ou por indicação dela.
3. Guarde as comunicações. E-mails, mensagens e comunicados sobre novos prazos ajudam a provar o atraso ou o descumprimento.
4. Não assine nada às pressas. Um termo de distrato que trate o seu caso como desistência merece análise antes da assinatura.
5. Formalize a sua decisão. Depois da análise, comunique por escrito a sua escolha entre desfazer o contrato e manter a compra.
6. Se não houver acordo, a Justiça é o caminho para pedir a devolução e a multa previstas na lei.

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu contrato. Cada caso tem particularidades que podem mudar os direitos e os valores envolvidos.