A construtora ofereceu um acordo de distrato: Devo assinar?

1. Por que o distrato pesa tanto

O distrato é o documento em que comprador e construtora encerram, de comum acordo, o contrato de compra do imóvel. Ele define o valor a ser devolvido, os descontos, o prazo e a forma de pagamento.

A Lei nº 4.591/1964, com as regras incluídas pela Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), estabelece limites para os descontos e prazos para a devolução. Mas a própria lei permite que as partes, em comum acordo, por meio de instrumento específico de distrato, definam condições diferenciadas (art. 67-A, § 13). Na prática, isso significa que, ao assinar, você pode estar aceitando condições piores do que as previstas na lei, e a regra que passa a valer é a do documento assinado.

2. Primeiro: O motivo do cancelamento está correto?

Antes de olhar os números, confira como a proposta descreve o motivo do fim do contrato. Em alguns casos, o termo fala em "desistência" ou "rescisão por iniciativa do adquirente" mesmo quando existe uma falha da construtora.

Essa diferença muda tudo. Se a entrega passou do prazo de tolerância, por exemplo, a lei garante ao comprador que não deu causa ao atraso a devolução da integralidade dos valores pagos, além da multa prevista no contrato, em até 60 dias corridos (art. 43-A, § 1º). Assinar um distrato como se fosse uma desistência comum pode significar abrir mão dessa devolução integral. Explicamos esse caso no artigo Construtora atrasou a entrega do imóvel: O que fazer?

3. Os pontos para conferir na proposta

Se a desistência é mesmo sua, a lei permite que a construtora faça alguns descontos. Confira se a proposta respeita os limites:

• Base de cálculo da multa: a lei fala em percentual da quantia paga, e não do valor total do contrato. Uma multa calculada sobre o preço do imóvel pode consumir quase tudo o que você pagou.
• Percentual: até 25% da quantia paga, ou até 50% se o empreendimento estiver submetido ao patrimônio de afetação.
• Comissão de corretagem: pode ser descontada, mas apenas se tiver sido informada de forma destacada na compra. Veja Taxa de corretagem no imóvel na planta: Posso pedir de volta?
• Outros descontos: impostos do imóvel, cotas de condomínio, valor de fruição e demais encargos só entram na conta em função do período em que o imóvel esteve disponibilizado para você. Se você nunca recebeu as chaves, esses itens não deveriam aparecer.
• Limite dos descontos: os descontos e retenções ficam limitados aos valores efetivamente pagos, salvo as quantias relativas à fruição do imóvel (art. 67-A, § 4º).
• Correção monetária: os valores a devolver devem ser atualizados pelo índice previsto no contrato para as parcelas.

Prazo e forma de pagamento

Pela lei, o valor deve ser devolvido em até 30 dias após o habite-se, se houver patrimônio de afetação, ou em parcela única 180 dias após o desfazimento do contrato, se não houver. Se a unidade for revendida antes, o pagamento deve acontecer em até 30 dias da revenda. Propostas de devolução em muitas parcelas, ou com prazo maior que esse, merecem atenção, porque, uma vez assinadas, passam a valer.

4. A cláusula de quitação geral

Quase todo distrato traz uma cláusula em que o comprador declara dar "plena, geral e irrevogável quitação", sem nada mais a reclamar. Ela existe para encerrar definitivamente a relação entre as partes.

O Superior Tribunal de Justiça entende que essa quitação não impede a revisão de cláusulas abusivas, como as que preveem a perda total ou substancial dos valores pagos. Mas isso não transforma qualquer distrato em algo que pode ser desfeito depois: se as condições estão dentro dos limites da lei, a tendência é que o acordo seja mantido, e a revisão exige demonstrar a abusividade no caso concreto. Por isso, o melhor momento para questionar é antes de assinar.

5. Uma alternativa: Indicar um comprador substituto

Se a desistência é sua, existe um caminho pouco conhecido. A lei prevê que a multa contratual não incide se o comprador encontrar alguém que assuma o contrato no lugar dele, desde que a construtora concorde e aprove o cadastro e a capacidade financeira do novo comprador (art. 67-A, § 9º). Em alguns casos, vale tentar essa saída antes de aceitar a retenção.

6. E se o contrato for anterior a dezembro de 2018?

Para contratos assinados antes da Lei do Distrato, os percentuais da lei nova não se aplicam automaticamente. Valem o Código de Defesa do Consumidor e a Súmula 543 do STJ: a devolução deve ser imediata, integral se a culpa for da construtora e parcial se a desistência for do comprador. Nesses contratos, o STJ tem admitido retenção, em regra, entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias do caso. Uma proposta com retenção maior que isso merece análise cuidadosa.

7. O passo a passo antes de assinar

1. Não assine no impulso. Se a proposta vier com prazo curto para "aproveitar a condição", peça o documento por escrito e tempo para analisar.
2. Reúna os documentos. Contrato, quadro-resumo, comprovantes de todos os pagamentos (inclusive da corretagem) e as comunicações com a construtora.
3. Confira o motivo e os números. Veja se o cancelamento está descrito corretamente, sobre qual base a multa foi calculada e quais descontos foram incluídos.
4. Compare com a lei. Percentual, prazo de devolução e correção monetária precisam ser confrontados com o que a lei prevê para o seu tipo de contrato.
5. Negocie por escrito. Com os números e a lei na mão, a negociação fica mais equilibrada. Se não houver acordo, a Justiça é o caminho.

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu contrato. Cada caso tem particularidades que podem mudar os direitos e os valores envolvidos.