Paguei ITBI a mais pelo valor de referência: Posso pedir de volta?

1. O que é o ITBI e sobre qual valor ele é calculado

O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é o imposto municipal cobrado quando a propriedade de um imóvel passa de uma pessoa para outra, por exemplo, numa compra e venda. Quem paga, em regra, é o comprador, conforme a lei de cada município. A alíquota também varia de cidade para cidade.

Pelo Código Tributário Nacional (art. 38), o imposto é calculado sobre o valor venal do imóvel transmitido. O problema é que muitas prefeituras passaram a usar uma tabela própria, chamada de "valor venal de referência" ou nome parecido, e a emitir a guia com base nela, mesmo quando o preço real da compra era menor.

Veja o efeito em um exemplo simples, com alíquota de 3%, como a da capital paulista:

• Preço pago pelo imóvel: R$ 800.000. ITBI sobre esse valor: R$ 24.000.
• Valor de referência da prefeitura: R$ 1.000.000. ITBI cobrado: R$ 30.000.
• Diferença paga a mais: R$ 6.000.

2. O que o STJ decidiu no Tema 1.113

Em 2022, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça julgou a questão em regime de recursos repetitivos (REsp 1.937.821/SP, Tema 1.113), em um caso do Município de São Paulo. As teses firmadas foram três:

• A base de cálculo é o valor de mercado. "A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação."
• O valor declarado presume-se verdadeiro. "O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN)."
• Nada de valor de referência imposto. "O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente."

Na prática, isso significa que o ponto de partida é o valor que você declarou na compra. Se a prefeitura entender que esse valor está abaixo do mercado, ela pode questioná-lo, mas precisa abrir um processo administrativo e dar a você a chance de se defender. O que ela não pode é simplesmente emitir a guia sobre a tabela dela.

3. Isso não é uma brecha para declarar menos

Vale um alerta: a decisão do STJ protege o valor real da compra, e não um valor declarado abaixo do que foi pago. A presunção de veracidade pode ser afastada pela prefeitura no processo administrativo, e declarar um preço falso na escritura pode trazer problemas fiscais e jurídicos. O direito discutido aqui é o de pagar o imposto sobre o valor verdadeiro do negócio, nem mais, nem menos.

4. Já paguei: Como pedir a diferença de volta

Se você pagou o ITBI sobre um valor de referência maior que o preço real da compra, a diferença pode ser discutida por dois caminhos:

• Pedido administrativo de restituição, feito diretamente à prefeitura, nas regras de cada município.
• Ação judicial de repetição de indébito, quando o pedido administrativo não resolve ou quando a via judicial for mais adequada ao caso.

O prazo é o ponto de maior atenção. Pelo Código Tributário Nacional (art. 168, I), o direito de pedir a restituição de um tributo pago indevidamente é de 5 anos, contados da data do pagamento. Passado esse prazo, a diferença não pode mais ser recuperada.

Para a análise, separe:

1. A guia do ITBI e o comprovante de pagamento. Eles mostram o valor usado como base e quanto foi pago.
2. O contrato e a escritura de compra e venda. São eles que provam o preço real do negócio.
3. A matrícula atualizada do imóvel. Mostra o registro da transferência e a data.
4. Comprovantes do pagamento do preço, como transferências bancárias e o contrato de financiamento, se houver.

5. Ainda não paguei: O que fazer antes de ir ao cartório

Se a guia já saiu com o valor de referência e você ainda não pagou, há duas saídas principais. A primeira é tentar a correção diretamente com a prefeitura, apresentando os documentos da compra. A segunda, quando a prefeitura mantém a cobrança, é uma medida judicial antes do pagamento, para que o imposto seja recolhido sobre o valor declarado.

Como a escritura e o registro costumam ter data marcada, vale avaliar o caso com antecedência. Em muitas situações, pagar o valor cobrado para não atrasar a compra e pedir a diferença depois também é uma estratégia possível. A melhor escolha depende do valor envolvido e do prazo do negócio.

6. E a cobrança do ITBI antes da escritura?

Outro ponto que gera dúvida é o momento da cobrança. O Supremo Tribunal Federal fixou, no Tema 1.124 de repercussão geral (ARE 1.294.969, 2021), que o fato gerador do ITBI só ocorre com a transferência efetiva da propriedade, que acontece com o registro no cartório de imóveis. Por isso, cobranças antecipadas, feitas apenas com base em um compromisso de compra e venda, também podem ser questionadas, conforme o caso.

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu contrato. Cada caso tem particularidades que podem mudar os direitos e os valores envolvidos.