Usucapião extrajudicial: Como regularizar o imóvel direto no cartório

1. O que é usucapião e quando ela resolve o seu caso

Usucapião é a forma de adquirir a propriedade de um imóvel pela posse prolongada. Na prática, ela resolve situações muito comuns: a casa comprada há anos por contrato particular, cujo vendedor sumiu ou faleceu; o imóvel herdado de quem nunca passou a escritura; a área que a família ocupa há décadas sem nenhum documento em seu nome.

Não basta, porém, estar no imóvel. A lei exige uma posse com características específicas:

• Com intenção de dono. Quem ocupa o imóvel como inquilino, caseiro ou por empréstimo (comodato) não tem posse para usucapião, porque reconhece que o imóvel é de outra pessoa.
• Contínua e sem oposição. A posse não pode ter sido interrompida nem contestada pelo proprietário durante o prazo exigido.
• Sobre imóvel particular. Imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião, nem na Justiça nem no cartório.

2. As modalidades e os prazos

O Código Civil prevê prazos diferentes para cada situação. As modalidades mais usadas para imóveis urbanos são:

• Extraordinária (art. 1.238): 15 anos de posse, sem necessidade de documento ou boa-fé. O prazo cai para 10 anos se você mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços de caráter produtivo.
• Ordinária (art. 1.242): 10 anos de posse, com justo título e boa-fé. O justo título é, por exemplo, um contrato de compra e venda que você assinou acreditando adquirir o imóvel. Em situações específicas previstas no parágrafo único do artigo, o prazo é de 5 anos.
• Especial urbana (art. 1.240): 5 anos de posse sobre área urbana de até 250 m², usada como moradia sua ou da sua família, desde que você não seja dono de outro imóvel urbano ou rural.
• Familiar (art. 1.240-A): 2 anos de posse direta e exclusiva sobre imóvel urbano de até 250 m² que você divide com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, usado como moradia, desde que você não tenha outro imóvel.

Um detalhe importante: pelo art. 1.243 do Código Civil, você pode somar à sua posse a dos possuidores anteriores, desde que todas sejam contínuas e pacíficas. Quem comprou de alguém que já estava no imóvel há 8 anos, por exemplo, não precisa começar a contar do zero.

3. Como funciona a usucapião no cartório, passo a passo

Desde o Código de Processo Civil de 2015, a usucapião pode ser reconhecida diretamente no cartório de registro de imóveis da cidade onde o imóvel está. O procedimento está no art. 216-A da Lei de Registros Públicos e é detalhado pelo Código Nacional de Normas do CNJ (Provimento 149/2023). Em linhas gerais:

1. Análise do caso por advogado. O pedido só pode ser apresentado por advogado ou defensor público. O primeiro passo é definir a modalidade de usucapião e conferir se o tempo e as provas da posse são suficientes.
2. Ata notarial. O tabelião de notas do município do imóvel lavra uma ata que atesta o tempo e as características da sua posse e dos seus antecessores. Ela pode conter fotos, documentos e depoimentos de testemunhas, mas não pode se basear apenas nas suas declarações.
3. Planta e memorial descritivo. Um engenheiro ou arquiteto elabora a planta do imóvel, com a respectiva anotação de responsabilidade técnica.
4. Certidões e documentos da posse. São juntadas as certidões negativas dos distribuidores e os documentos que mostram a origem e o tempo da posse, como contrato, recibos, carnês de IPTU e contas de consumo.
5. Notificações e edital. O cartório notifica o proprietário que consta na matrícula e os vizinhos confrontantes que não assinaram a planta, dá ciência à União, ao Estado e ao Município e publica edital para terceiros. Cada um tem 15 dias para se manifestar.
6. Registro. Estando a documentação em ordem e sem impugnação, o oficial registra a usucapião e o imóvel passa a ter matrícula em seu nome.

Uma regra que facilita muito o procedimento: se o proprietário ou um confrontante for notificado e não responder em 15 dias, o silêncio é interpretado como concordância (art. 216-A, § 2º). E, quando o imóvel é apartamento em condomínio regularmente constituído, basta a notificação do síndico no lugar dos vizinhos confrontantes.

4. Tenho um contrato de compra quitado: Isso ajuda?

Ajuda bastante. Pelo Código Nacional de Normas (art. 410), considera-se dado o consentimento do proprietário, sem necessidade de notificá-lo, quando você apresenta um documento que prove a relação com ele, como compromisso de compra e venda, recibo de compra, cessão de direitos ou procuração com poderes de venda, acompanhado da prova de quitação e de certidão que mostre que não há ação judicial sobre o imóvel.

Há, porém, uma condição: nesses casos é preciso justificar por que a escritura não pôde ser feita do jeito normal. A usucapião não pode ser usada apenas para contornar a escritura e o imposto de transmissão. Quando o vendedor existe, pode ser localizado e o preço foi pago, outro caminho costuma ser mais indicado: a adjudicação compulsória.

5. Custos: ITBI, cartório e profissionais

• ITBI: não é cobrado. O Código Nacional de Normas (art. 421) proíbe o cartório de exigir o imposto no registro da usucapião, porque se trata de aquisição originária da propriedade.
• Cartório: há custos com a ata notarial no tabelionato e com o processamento e o registro no registro de imóveis. Eles seguem a tabela de cada estado e, em regra, são calculados com base no valor venal do imóvel.
• Profissionais: honorários do advogado e do engenheiro ou arquiteto responsável pela planta.

6. E se alguém se opuser ao pedido?

Se o proprietário, um vizinho, um ente público ou um terceiro apresentar impugnação, o cartório tenta primeiro a conciliação entre os envolvidos. Se a impugnação for justificada e não houver acordo, o procedimento é enviado ao juiz da comarca, onde segue como ação de usucapião. Se for injustificada, o registrador não a admite.

E, se o cartório rejeitar o pedido por falta de documentos, nada está perdido: a lei garante que a rejeição no cartório não impede a ação judicial de usucapião (art. 216-A, § 9º).

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu contrato. Cada caso tem particularidades que podem mudar os direitos e os valores envolvidos.