Imóvel sem escritura: Como regularizar um contrato de gaveta

1. Por que o contrato não basta

No Brasil, a propriedade de um imóvel só passa para o comprador com o registro do título na matrícula, no cartório de registro de imóveis (Código Civil, art. 1.245). O contrato particular, mesmo assinado e quitado, gera direitos entre comprador e vendedor, mas para todos os outros, inclusive a Justiça e os credores, o imóvel continua no nome de quem aparece na matrícula.

O chamado "contrato de gaveta" é exatamente isso: uma promessa de compra e venda ou uma cessão de direitos feita por documento particular, que nunca chegou ao cartório. Ele é muito comum em imóveis comprados há muitos anos, em imóveis financiados repassados sem a participação do banco e em cadeias de vendas sucessivas, em que cada comprador revendeu apenas "os direitos".

2. Os riscos de deixar o imóvel sem escritura

• Morte do vendedor. O imóvel ainda é dele no registro e pode entrar no inventário, obrigando você a negociar com os herdeiros.
• Dívidas do vendedor. Credores dele podem pedir a penhora do imóvel. A Súmula 84 do STJ admite que o comprador com contrato não registrado se defenda por embargos de terceiro, mas isso exige um processo e prova da compra.
• Venda em duplicidade. Se o vendedor vender o mesmo imóvel para outra pessoa, em regra fica com a propriedade quem registrar primeiro, e você passa a ter uma discussão de indenização.
• Dificuldade para vender, doar ou financiar. Compradores, bancos e cartórios exigem a matrícula em nome do proprietário.

3. Primeiro caminho: A escritura com o vendedor

Se o vendedor está vivo, pode ser localizado e concorda em assinar, o caminho mais simples é lavrar a escritura pública no tabelionato de notas, pagar o ITBI e levar a escritura a registro. Quando há uma cadeia de cessões, é preciso analisar cada etapa, porque todas precisam estar documentadas para chegar até você.

Se o imóvel tem financiamento ainda em aberto, a transferência depende também da participação do banco, e o caso precisa de uma análise específica.

4. Segundo caminho: Adjudicação compulsória no cartório

Quando o vendedor se recusa a assinar, não responde ou não é encontrado, a Lei 14.382/2022 passou a permitir a adjudicação compulsória diretamente no cartório de registro de imóveis onde o imóvel está registrado. O procedimento foi regulamentado pelo CNJ no Provimento 150/2023. Podem pedir o promitente comprador, os cessionários e os sucessores, e também o próprio vendedor que quer transferir o imóvel e não consegue. O pedido é feito obrigatoriamente por advogado, com os seguintes documentos (art. 216-B, § 1º):

1. O contrato. Promessa de compra e venda, cessão ou instrumento de sucessão, conforme o caso.
2. A prova do inadimplemento. O cartório notifica o vendedor e, se em 15 dias ele não celebrar a escritura, fica caracterizado o descumprimento.
3. Uma ata notarial. Lavrada por tabelião de notas, ela identifica o imóvel, o comprador, a prova do pagamento do preço e a recusa ou omissão em outorgar a escritura.
4. Certidões dos distribuidores que mostrem não haver disputa judicial sobre o contrato.
5. O comprovante do ITBI, que é cobrado nesse caso, por se tratar de uma transmissão da propriedade.
6. Procuração com poderes específicos para o advogado.

A prova de que o preço foi pago pode ser feita de várias formas. O Código Nacional de Normas do CNJ cita, por exemplo, comprovantes bancários, recibos, mensagens em que o vendedor reconhece o pagamento e informações da declaração de imposto de renda.

5. O que a lei facilitou na adjudicação compulsória

• Contrato sem registro serve. A adjudicação independe do registro prévio da promessa ou da cessão (art. 216-B, § 2º). O STJ já dizia o mesmo na Súmula 239: "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis."
• Dívidas fiscais do vendedor não travam o pedido. O cartório não pode exigir a comprovação da regularidade fiscal do vendedor (art. 216-B, § 2º).
• Condomínio em atraso não impede. Para apartamentos e outras unidades em condomínio, não é necessária a prova prévia de pagamento das cotas condominiais (Código Nacional de Normas, art. 440-AJ).
• Vendedor falecido. Se não houver inventário aberto, os herdeiros podem ser notificados no lugar dele, desde que comprovados o óbito e a qualidade de herdeiros (art. 440-W).
• Vendedor não encontrado. Esgotadas as tentativas de localização, a notificação é feita por edital (art. 440-X).

Notificado, o vendedor tem 15 dias úteis para concordar com a transferência ou apresentar impugnação. Se impugnar, o oficial do cartório decide, e cabe recurso ao juiz. Se não houver impugnação, ou se ela for rejeitada, o cartório pede o comprovante do ITBI, a ser apresentado em 5 dias úteis, e registra o imóvel em seu nome.

6. Terceiro caminho: A ação judicial

A via judicial continua disponível e é a indicada quando há disputa sobre o contrato, sobre o pagamento ou quando o caso não se encaixa nos requisitos do cartório. Na ação de adjudicação compulsória, a sentença substitui a assinatura do vendedor e serve de título para o registro.

Uma dúvida comum é se existe prazo para pedir a escritura. Em decisão de 2026, a Terceira Turma do STJ reafirmou que a pretensão de obter a escritura definitiva não está sujeita a prazo prescricional, e que, se a escritura se tornar impossível por culpa do vendedor, o pedido pode ser convertido em indenização por perdas e danos, também sem prescrição (REsp 2.196.855/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi).

7. E se não houver como provar a compra?

A adjudicação compulsória depende de um contrato e da prova de que o preço foi pago. Quando a cadeia de documentos se perdeu, o vendedor é desconhecido ou a ocupação é muito antiga, a usucapião extrajudicial pode ser a alternativa, desde que a posse cumpra os requisitos e o prazo da lei. Cada caminho tem custos, exigências e tempo diferentes, e a escolha certa depende dos documentos que você tem em mãos.

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu contrato. Cada caso tem particularidades que podem mudar os direitos e os valores envolvidos.