Quitei o imóvel e a construtora não passa a escritura: O que fazer?

1. Por que a escritura faz tanta diferença

Pagar a última parcela e receber as chaves não torna você dono do imóvel no papel. O Código Civil é direto: "Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis" (art. 1.245).

Enquanto a escritura não é lavrada e registrada, a matrícula continua em nome da construtora. Na prática, isso dificulta vender, doar, dar o imóvel em garantia ou financiar outro imóvel, e deixa você exposto a problemas da própria construtora, como dívidas e processos.

2. Os motivos mais comuns para a construtora não passar a escritura

Hipoteca com o banco que financiou a obra

É muito comum a construtora pegar um empréstimo com um banco para construir o empreendimento e oferecer o terreno e as unidades como garantia. Se ela não paga esse financiamento, a hipoteca continua na matrícula, e o cartório não registra a sua escritura livre do ônus.

O Superior Tribunal de Justiça tem uma súmula sobre o tema:

"A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel." (Súmula 308 do STJ)

Em outras palavras, a dívida da construtora com o banco é problema dela, não seu. Com base nesse entendimento, quem comprou e pagou pode buscar a liberação da sua unidade.

Falta do habite-se e da averbação da construção

Depois que a prefeitura concede o habite-se, a construção precisa ser averbada na matrícula para que cada apartamento ou casa passe a existir no registro. A Lei de Incorporações diz que, após o habite-se, "incumbe ao incorporador a averbação da construção", e que ele responde "perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação" (Lei 4.591/1964, art. 44).

A mesma lei prevê que, se o incorporador e o construtor não pedirem a averbação, ela "poderá ser requerida por qualquer dos adquirentes de unidade" (art. 44, § 2º).

Problemas no registro da incorporação

Antes de vender unidades na planta, a incorporadora precisa registrar o memorial de incorporação no cartório de registro de imóveis (Lei 4.591/1964, art. 32). Quando esse registro tem pendências, ou nem foi feito, a escritura das unidades também trava. A certidão da matrícula mostra se o registro existe.

Construtora em dificuldade financeira ou que não responde

Há casos em que a construtora simplesmente para de atender, muda de endereço ou entra em crise. Mesmo assim, o comprador que quitou continua tendo direitos e caminhos para regularizar o imóvel, como você vai ver a seguir.

3. O que você pode exigir

• A escritura definitiva. O Código Civil prevê que o promitente comprador pode exigir do promitente vendedor "a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel" (art. 1.418).
• A liberação da hipoteca da sua unidade, com base na Súmula 308 do STJ, quando a trava é a dívida da construtora com o banco.
• Indenização pela demora, quando ela causar prejuízo comprovado, como um financiamento ou uma venda que não puderam ser feitos. O Código Civil prevê que, não cumprida a obrigação, "não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros, atualização monetária e honorários de advogado" (art. 389), e a Lei 4.591/1964 trata especificamente da demora na averbação (art. 44).

4. Quando a construtora se recusa: Adjudicação compulsória

Se a construtora não assina a escritura, a adjudicação compulsória permite que a transferência seja feita sem a assinatura dela. Esse pedido pode ser feito na Justiça e, desde a Lei 14.382/2022, também diretamente no cartório de registro de imóveis, "sem prejuízo da via jurisdicional" (Lei 6.015/1973, art. 216-B).

O contrato não precisa estar registrado para isso. Segundo a Súmula 239 do STJ, "o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis".

Explicamos os documentos e as etapas da adjudicação no cartório em detalhes no artigo Imóvel sem escritura: Como regularizar um contrato de gaveta. No caso de imóvel comprado de construtora, a análise costuma incluir também a hipoteca, a averbação da construção e o registro da incorporação, que podem exigir outros pedidos antes ou junto com a escritura.

5. O passo a passo

1. Guarde a prova da quitação. Termo de quitação, extrato final ou declaração da construtora de que não há saldo devedor.
2. Peça a matrícula atualizada. A certidão do cartório de registro de imóveis mostra se há hipoteca, se a construção foi averbada e se a incorporação foi registrada.
3. Peça a escritura por escrito. Use os canais oficiais da construtora, como e-mail ou SAC, e guarde o protocolo e as respostas.
4. Registre os prejuízos. Se a demora impediu uma venda, um financiamento ou outro negócio, guarde os documentos que mostram isso.
5. Não pague cobranças sem conferir. Antes de pagar qualquer valor para "liberar a escritura", confira se ele está previsto no contrato.
6. Busque orientação jurídica. Com o contrato, a quitação e a matrícula, é possível definir se o caminho é a notificação, a ação contra a construtora e o banco ou a adjudicação compulsória.

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu contrato. Cada caso tem particularidades que podem mudar os direitos e os valores envolvidos.